Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по спорам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью. В документ вошли 20 правовых позиций, сформированных по делам 2022–2025 годов, с целью выработки единых подходов судов при разрешении споров о праве собственности на жильё.
Ключевые положения обзора
- Заявление продавца о том, что он действовал под влиянием мошенников или заблуждения, не является безусловным основанием для отмены сделки.
- Судам следует учитывать добросовестное поведение покупателя и его возможность распознать заблуждение, которым руководствовался продавец.
- Обе стороны сделки должны получать равный объём судебной защиты.
- При признании договора недействительным применяется механизм двусторонней реституции: каждая сторона обязана вернуть другому полученное по сделке.
- Заблуждение продавца относительно мотивов сделки не всегда признаётся существенным основанием для недействительности договора по статье 178 ГК.
Дело, повлиявшее на практику
Пересмотр подходов начался после резонансного дела с участием известной певицы, которая в 2024 году продала квартиру и затем заявила, что стала жертвой телефонных мошенников. Покупательница обратилась в суд, и нижестоящие инстанции признали сделку недействительной, вернув квартиру продавцу. В декабре 2025 года Верховный суд отменил эти решения и подтвердил право собственности покупательницы, подчеркнув необходимость защиты добросовестного приобретателя.
Последствия для рынка и участников сделок
Новое руководство Верховного суда должно снизить неопределённость на рынке недвижимости: продавец не сможет автоматически отменить сделку, ссылаясь на своё заблуждение, а суды будут оценивать обстоятельства и поведение сторон. Это усиливает защиту добросовестных покупателей и заставит суды тщательнее оценивать доказательства о влиянии мошенников или заблуждении при совершении сделки.
